会社アカン報

ビジネスに、投資に、就職に、およそ日本の会社を知るには欠かせない情報ハンドブック「会社アカン報」。 マネー全般(株式・FX・不動産など)の”アカン”やつ紹介します。業界記者らが独自取材でアカン銘柄を先読み。

    不動産投資・大家さん生活

     住宅市場に回復の兆しが出てきた。賃貸マンションへの投資や住宅展示場の来場者数は伸び、各種指標も上向いている。前回の消費税増税(平成26年4月)前の駆け込み需要の反動減が収まってきたところに、超低金利が追い風となった。日銀が2月に導入したマイナス金利政策で勢いづく可能性もある。懸念されるのは住宅価格の高騰、消費税増税の行方だ。

     「投資するのに今は良い時期だと思う」積水ハウスが21日に大阪市北区で開いた投資用賃貸マンションの見学会。参加した市内の男性(71)は、投資を増やしたいという。市内で複数の賃貸住宅を経営しているが「すでに組んでいるローンを借り換えて(返済額が)月60万~70万円安くなった」からだ。

     同社は投資用の低層賃貸住宅を全国で55万戸以上展開。2~4月の3カ月の受注は、前年同期比で5%伸びた。担当者は「消費税増税がいずれあると分かっている中での低金利。引き合いは確実に増えている」と話す。

     一般向けの住宅市場も動き出した。大型連休中、全国の住宅展示場の来場者数は軒並み増加。パナホームは前年比19%増、積水ハウスは戸建て住宅の展示場で3%増となった。「熊本地震の影響で九州地域で特に伸びた」という大和ハウス工業は4割近く増えた。
     
     日銀の4月の主要銀行貸し出し動向調査によると、個人向け住宅ローンの資金需要判断指数(DI)は、前回調査(1月)のマイナス4からプラス4に大幅改善。「貸出金利の低下」「住宅投資の拡大」との理由が目立った。大手5銀行の住宅ローン金利(固定型10年)は1%を切り、みずほ銀行は5月に過去最低水準の0・80%とした。一方、3月の新設住宅着工戸数は前年同月比8・4%増の7万5744戸と3カ月連続で増加。年率換算では99万3千戸(季節調整済み)で、前回の消費税増税直前の25年度の98万7千戸を上回る勢いだ。「住宅購入は検討から契約までの期間は3カ月程度」(業界関係者)あることから、今後勢いが増すとの期待は高まる。

     そんな中、懸念されるのは、住宅価格の高騰だ。例えば昨年のマンション1戸あたりの全国平均価格は、不動産経済研究所によると4618万円で、昭和48年の調査開始以来最高を更新した。人手不足に伴う人件費上昇が要因で、東北や九州の復興、東京五輪開催を背景に高止まりしそうだ。さらに来年4月に消費税増税が予定通り行われれば負担は増す。その場合、増税前の駆け込み需要が見込まれるが、増税見送りとなれば様子見に転じる人が増える可能性もある。
    http://www.sankei.com/west/news/160522/wst1605220065-n1.html 
      
    住宅展示場

     居住者が亡くなるなどして、いわくがついた「事故物件」の市場が注目され始めている。メディアを通じて周知されるようになって、過度に敬遠されることが減った。最近では割安感から需要が生まれている。事故の状況によって差はあるが、以外と値下がりしない物件が多い。なかには周辺相場と同等の水準で取引されたケースも。事故物件に熱い視線を送って市場を支えているのが海外投資家たちだ。 
     
     今年3月。大阪市内にある6畳の賃貸ワンルームで71歳の男性が亡くなった。発見までに3日が経過していたという。大家である河内さん(仮名)は大阪府内で不動産会社を経営し約500室の賃貸物件を所有する。「孤独死なら年間に2件ぐらいあるかな」と冷静。家賃は「事故の状況にもよるけど、一般的に5万円のワンルームなら3万円には下がるかな」と説明する。
     
     東京・世田谷で駅から10分の賃貸ワンルーム。周辺の相場は賃料7万~8万円の物件が目立つが、以前の入居者が室内で孤独死したことで、このマンションは5万円に値下がりして借り手がついた。事故物件には意外と需要がある。事故物件を専門に扱う一般財団法人の住宅再生支援協会(横浜市)の担当者は「年間で100件ほど売買を仲介している」と明かす。

     ここ数年、メディアで取り上げられるようになって事故物件が注目されるようになった。この3年ほどで扱う業者も増えた。事故物件が周知されるようになると、世の中ではむしろ取引が活発になった。必ずしも市場から敬遠される物件ではないようだ。孤独死だけでなく自殺や殺人など、事故物件といっても色々ある。当然、売買や賃貸の際は値が下がる。住宅再生支援協会の担当者は「周辺相場に対して最低でも2割は安い水準で値をつける」と説明する。事故の具合や事故後の経過年月などあらゆる要素が影響するため、別の不動産業者は「半値以下になることも珍しくはない」とも語る。

     ただ、不動産である限り駅からの距離や利便性なども含めて価値は評価される。北海道芦別市で孤独死があった戸建て住宅を10万円で買ったという川口さん(仮名)は「売りに出してみたら2~3件の問い合わせがあって、すぐに買い手がついた」。転売価格は350万円だった。周辺物件と比べても遜色ない値がついた。「駅から近くて場所が良かった」(川口さん)極めてまれではあるが、立地条件が不動産にとって重要な要素であることを改めて裏付けたケースだ。裏返せば、立地条件が悪い事故物件になると、価値は急落する。

     気になるのは需要サイド。誰が借りたり、買ったりしているのだろうか。都内の不動産仲介業者は「買い手や借り手の半分は外国人」と明かす。2年ほど前から都市部の物件を買いあさる外国人投資家が増えるようになり、割安で手当てできる事故物件も投資の対象になってきたという。賃貸の場合も先述の河内さんは「外国人が住むことも多い」と話す。そもそも地震が少ない地域では建物自体を日本よりも長期にわたって使用する。物件に様々ないわくがつくことは珍しくなく、「日本人ほど事故物件に対する抵抗がない」(都内の不動産業者仲介業者)。今の事故物件市場では、最終的には買い手や借り手が見つかる。注意すべきは、課税評価額は事故が起きても下がらないという点。周辺物件の相場をベースに算出されるため、賃貸物件ならば収益力が落ちても税負担は減らない。

     事故物件の取引でついて回るのが告知の問題。宅地建物取引業法では売買や賃借の契約を勧誘する際、「判断に重要な影響を及ぼす事実」を故意に告げなかったり、虚偽を伝えたりすることを禁じている。国土交通省不動産業課は「事故について説明しなかったら抵触する可能性がある」と話す。取材をしたどの不動産業者も「後々、もめたり、裁判沙汰になったりするのは、困るので事故が起きた事実は告げる」と応えた。

     一方で、不動産業界では賃貸の場合、事故物件に一度でも誰かが入退去すれば、次からは事故について説明しなくてもいいと、まことしやかに語られる。根拠となっているのが、2007年の東京地裁での訴訟。世田谷区のアパートで入居者が自殺した事実を告げずに賃貸したという。判決文では「事件後、最初の賃借人には事故を告知する義務はあるが、次の賃借人には特段の事情がない限り告知する義務はない」と盛り込まれた。

     この判決を根拠に、事故の事実を自らは告知せずに取引する業者もいると言われる。不動産取引の紛争防止を啓蒙する不動産適正取引推進機構は「心配な人はきちんと契約前に事故の有無を確認をしてほしい」と話す。
    http://style.nikkei.com/article/DGXMZO00126400W6A420C1000000/

    事故物件

     野村不動産や東京建物など4社は東京都新宿区に国内最高層となるマンション2棟を建設する。いずれも地上65階建て(高さ235メートル)で、総事業費は2千億円。2019年度から順次着工し、26年度に最終的な完工を目指す。総戸数は2棟合わせて3200戸。建築規制を緩和する新制度により、超高層化が可能になった。国内最大級のマンションの誕生で、近隣の街づくりも影響を受けそうだ。
    http://www.nikkei.com/article/DGXLZO00361720S6A500C1MM8000/ 

     新宿区
     

    ネットの物件を問い合わせた時の対応 (結局物件がなかった場合) 

    良い業者 
    なくなりました、と正直にいう 

    有りがちな業者 
    物件がなくなる前に店に来るようにいう 
    客が来たら別の物件を紹介する 
    (問い合わせた時点でないと分かっても言わない業者はインチキ) 

    悪徳不動産屋 
    そもそもネット情報更新を放置しがち 
    複数の業者が募集していた物件がなくなっても放置 
    結果、ない物件を悪徳業者が広告し続けることとなり、客の問い合わせもらい続けられる 
    客を来店させ別の物件を押し付ける 
    囮広告の疑いが濃いやり方! 

    その他(物件情報から分かる悪徳業者) 
    ・南向以外物件を南向にしてある 
    ・写真を他社のネットのものを流用 
    ・写真と間取図に矛盾(写真と間取図が反転している、違う物件のものを流用等)

    インチキ悪徳不動産

    ごく一部のお高い所を除いて、おのぼり大学生や高圧的な団塊など、マナーの悪い人が多いような気がします。犯罪発生件数も多く、このままではDQN地帯の汚名を付けられてしまいます。世田谷区の民度向上に向けて対策を語り合いましょう。

    世田谷区

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